Seit dem 01.01.2023 gelten Änderungen bei der steuerlichen Bewertung von bebauten Grundstücken für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungssteuerbesteuerung.
Ziel des Gesetzgebers ist es, bebaute Grundstücke möglichst nahe am aktuellen Verkehrswert zu bewerten. Zur Verwirklichung dieses Ziels wurden einige Stellschrauben in den Bewertungsverfahren nachjustiert.
Mietwohngrundstücke und Geschäftsgrundstücke werden grundsätzlich nach dem Ertragswertverfahren bewertet. Hierbei sind die Bewirtschaftungskosten und der Liegenschaftszins wertmindernde Faktoren. Statt der bisher pauschalen Ermittlung der Bewirtschaftungskosten auf Basis eines Prozentsatzes der Jahresmiete werden die Bewirtschaftungskosten nun auf Basis der Quadratmeteranzahl bzw. des Rohertrags und unter Aufschlüsselung auf Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis ermittelt. Außerdem werden die pauschalen Liegenschaftszinssätze, die zur Anwendung kommen, wenn die Gutachterausschüsse keine Liegenschaftszinssätze zur Verfügung stellen, herabgesetzt.
Die Bewertung erfolgt im Sachwertverfahren, wenn für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser keine Vergleichswerte vorliegen oder eine Bewertung von Mietwohngrundstücken und Geschäftsgrundstücken im Ertragswertverfahren mangels Nachweises einer üblichen Miete nicht möglich ist.
Ausgangsgröße beim Sachwertverfahren sind die Regelherstellungskosten des Gebäudes, die mit der Brutto-Grundfläche und dem weiter steigenden Baupreisindex zu multiplizieren sind. Ist das bebaute Grundstück in einer Region belegen, in der ein überdurchschnittlich hohes Baukostenniveau herrscht, so kommt ein werterhöhender Regionalfaktor zur Anwendung. Der Alterswertminderungsfaktor fällt künftig geringer aus, da von einer längeren Gesamtnutzungsdauer von Gebäuden ausgegangen wird.
Stets fließt bei der Bewertung eines bebauten Grundstücks zusätzlich der Bodenwert mit ein. Der Bodenwert wird durch Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem zuletzt vom zuständigen Gutachterausschuss zu ermittelnden Bodenrichtwert ermittelt. Somit wirkt sich die Preisentwicklung am Grundstücksmarkt auf die steuerliche Bewertung aus.
Sollten die nach den gesetzlichen Bewertungsverfahren ermittelten Werte als unangemessen hoch erscheinen, bleibt noch die Möglichkeit, niedrigere Grundstückswerte mittels eines Sachverständigengutachtens nachzuweisen, dessen Kosten jedoch stets der Steuerpflichtige zu tragen hat.
Nachdem die dargestellten Änderungen letztendlich zu einer höheren Belastung mit Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer führen können, ist die steuerliche Gestaltungsberatung bei der Abfassung von Verfügungen von Todes wegen bzw. vor der Vornahme von Schenkungen wichtiger denn je.
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